国家对房地产开发项目资本金的要求是​​30,是的...
发布时间 :2021-03-18 00:14:18 浏览: 168次 来源:网络整理 作者:佚名
国家对房地产开发项目资本金的要求是​​30,是的...

《商业银行房地产贷款风险管理指南》对土地储备贷款,房地产开发贷款,个人住房贷款,商品住房贷款等的风险控制提供了详细的指导,并将指导商业银行要充分了解并有效控制房地产贷款的风险。

2月26日,中国银行业监督管理委员会就《商业银行房地产贷款风险管理指南(征求意见稿)》公开征求意见,引起了业界的广泛关注,并引起了业界对房地产贷款的热烈讨论。 。 9月2日,经广泛磋商后修订并定稿的《商业银行房地产贷款风险管理指南》(以下简称“指南”)最终发布。该指南为土地储备贷款,房地产开发贷款,个人住房贷款和商品住房贷款的风险控制提供了详细的指导,并将指导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款的风险。

国土资源部第71号令设定的“ 8.31”“限价”刚刚通过,中国银行业监督管理委员会发布了“指南”,房地产行业掀起了“限价”。金融浪潮”。 《指南》的颁布是中国银监会成立以来第一次正式对房地产业进行“突飞猛进”,并将对房地产和金融业产生深远影响。

房地产行业正在升温

近年来,我国房地产业发展迅速,房地产金融业务也发展迅速。从1997年到2002年,房地产开发贷款余额保持了2 5. 3%的年均增长率,而个人住房贷款余额保持了113%的年均增长率。从2003年到2004年上半年,商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持较快增长势头。

在房地产行业快速增长的背后,也存在泡沫的风险。国家统计局8月19日发布的数据显示,今年1月至7月,我国商品住宅平均销售价格为每平方米2724元,同比增长1 2.。 9%,这是自1996年以来同期最高的增长。

房地产业的过热主要表现在两个方面:一是随着房地产开发投资的不断增长,空置率的不断提高;二是房地产开发投资的持续增长。第二个是房地产消费领域中以投资为导向的购房比例上升,导致房价上涨,其中大多数是消费阶层无法负担的。

许多开发商认为,国内房地产行业投资的增长受到消费增长的支持,因此这种增长是良性增长。当然,如果投资的增长得到自有住房消费增长的支持,这种增长没有问题,但我们应该看到实际增长是投资导向的住房消费购买和自有住房购买。他们共同支持,以投资为导向的房屋购买价格上涨,抑制了自住消费的释放,导致大量空置房屋。

上海市政府于去年年底宣布,上海以投资为导向的购房比例已达到16%,接近国际公认的20%警戒线。但这只是政府数据,实际情况估计会更加严峻。而且,最可怕的是,大量职位空缺的风险不是开发商,而是银行,其背后是国家财政。

因此,一些行业专家指出,鉴于目前该行业与过去相比变化不大,中国银行业监督管理委员会的“指导方针”迟早会发布。而且,将来可能会有新的措施来控制风险和规范行业。

该准则严格“控制风险”

由于当前的房地产开发商主要依靠银行机构的贷款,一旦市场出现逆转,银行机构的不良资产将大幅增加。房地产信贷的迅速发展,已成为监管部门尽快发布风险控制指引的重要原因。

为了防止房地产行业的信用风险,去年6月13日,中央银行发布了“ 121号文件”,要求房地产开发商的自有资金不得少于项目总投资的30%,同时收紧对建筑公司和消费者的信贷。

为遏制不良住房抵押贷款利率的上升趋势,六个月前(2月26日),银监会向社会公布了“指引”的前身-“商业银行房地产贷款”。风险管理指南(咨询草案)”)。六个多月后的今天,在“重大的宏观调控效应和房地产泡沫已消除”的掌声中,逐渐忘记了“指导原则(征求意见稿)”时,中国银行业监督管理委员会突然将其淘汰。此时。 《指南》再次发出警告信号,中国房地产业仍处于“亚健康”状态,《指南》将为市场的健康发展注入“助推器”。

中国银行业监督管理委员会有关负责人认为,从目前情况看,国内商业银行​​识别,计量,监测和控制房地产贷款风险(包括房地产开发贷款和个人住房)的手段和能力。贷款)明显不足。因此,《指南》的重点是规范商业银行如何有效控制房地产贷款,并旨在指导商业银行建立全面的风险管理程序,以有效地识别,衡量房地产开发注册资金,监控和控制他们面临的房地产贷款风险。 《指南》规定房地产开发注册资金,商业银行的房地产贷款余额与总贷款余额的比例不得超过30%,但各银行可能会根据不同地区房地产市场的发展而有所不同。这大大减少了房地产贷款的总额。

中国银行业监督管理委员会政策法规司副处长李福安表示,住房贷款将成为中国未来信贷业务中非常重要的组合,并将达到很高的水平。贷款比率。中国银行业监督管理委员会不想看到住房贷款所占的比例非常大,不良贷款率也很高。希望该方法能够达到控制风险的目的。

关于如何实现风险控制的效果,李福安认为,风险控制应从源头入手。主要从几个方面进行:从微观层面上,每个法人和个人的借贷能力都需要进行审查,并限制在合理的范围内;从宏观角度来看,它需要与中国人民银行的宏观货币供应和货币政策相匹配。 ,保持房地产贷款供应基本平衡。不要因为住房贷款供过于求而供过于求,并在供应不足的情况下使房地产价格上涨。

个人抵押贷款的风险不容忽视

在《指南》中,中国银行业监督管理委员会有16项关于个人住房抵押贷款的规定(另加两个附录),占《指南》规定总额的三分之一以上,且这一比例较高。比土地法规储备贷款和房地产开发贷款的规定要高得多。

为什么一直在争夺各银行竞争的个人抵押业务却成为这次重点监管的主题?

在金融市场上沙巴体育app ,人们总是认为个人抵押贷款是低风险类型的贷款。但是,个人抵押贷款的低风险只是一个相对的观点。在住房市场周期的不同阶段,个人抵押贷款风险具有不同的表现形式。如果您没有意识到这一点并采取相应的措施,那么个人抵押贷款业务的快速发展最终将为商业银行积累巨大的风险。

近年来,个人抵押业务快速发展的根本原因是该业务的风险相对较低。统计数据表明,到目前为止,商业银行的个人抵押贷款不良率仍不到0. 3%,有的银行甚至低于0. 1%。与其他类型的贷款相比,个人住房贷款确实应被视为商业银行的“超低风险”优质资产。但这并不意味着个人抵押业务是无风险的资产。根据金融相关理论,所谓风险是指某项资产的实际收益偏离预期收益的可能性或概率。从这个角度来看,不存在无风险资产。即使对于被称为“金边债券”的政府债券芭乐APP ,预期收益与实际收益(即风险)之间也可能存在偏差。

个人抵押贷款持续时间更长(最长30年),实际收入和预期收入更可能发生偏离,也就是说,风险更大。根据国家统计局的数据,截至去年年底,全国个人住房商业贷款余额高达1. 2万亿元。尽管目前许多国内银行的坏帐大多控制在0. 1%〜0. 2%之内,但个人住房贷款的风险一般在贷款发行后的3至8年内逐渐出现。目前,国内个人住房贷款余额的80%是在2000年之前发行的。据某机构2003年11月的不完全统计:四大国有商业银行是住房抵押贷款业务量最大的银行。 ,至少产生了数百名无法每天按时还清抵押贷款的购房者,尽管他们只占总业务量的十分之一。 ,但是银行为此支付的费用越来越多。

在这次中国银行业监督管理委员会发布的“指南”中,银行增加了与贷方的直接联系,以避免“盲目的眼光”。例如,《指南》第33条规定:“银行应通过独立的第三方进行调查,例如借款人的用人单位,税务部门,工商管理部门和信用报告机构,以了解和审查贷款申请人及其资产。家庭。 ,债务状态,信用记录等。

该指南还要求商业银行从风险管理的角度出发,在发放个人住房贷款时要注意借款人的还款能力,并将每月住房支出占借款人住房贷款收入的比例控制在50%以下(包括50%)。 ),则每月债务支出与收入的比率控制在55%以下(包括55%)。这样可以有效地控制借款人由于收入问题而无法偿还贷款的风险。

此外,中国银行业监督管理委员会的正文中的“指南”和两个附件(“银行购房个人贷款申请”和“风险评估”)均规定商业银行必须指定贷方购买房屋在发放个人抵押贷款之前。无论是自住还是投资,都将分别评估贷款风险。这意味着将来,商业银行将特别对待投资抵押贷款。

根据保守估计,在上海,北京,杭州和其他城市的商业购房者中,投资(投机)购房者的比例至少为20%。当这种以投资为导向的房屋购买比例上升到一定水平时,非常有必要通过财务手段加以限制。如果不受限制,一旦经济波动到来,整个行业的风险将立即显现出来。 “指南”的介绍也正是基于这种背景。

是否应为每月抵押贷款支付率实施梯度系统?

对于“指南”,“将借款人住房贷款的每月住房支出对收入的比率控制在50%以下(包括50%),并控制每月债务支出对收入的比率在55%以下(包括55%)以下”该条款对行业和消费者的反应是不同的。

一些专家认为,该比率可以有效控制借款人由于收入问题而无法偿还贷款的风险,但却无法解决商业银行住房贷款风险的根源。

一些消费者表示,每月住房支出占收入的50%的规定将有助于改善整体生活水平,并且50%的上​​限是可以接受的。一些消费者甚至认为这个比例最合适,约为20%,这更有利于确保生活质量。

通常,50%的控制比率相对宽松,因为在实际操作中仍然存在许多漏洞。例如,当个人提供收入证明时,他们很可能会增加自己的收入,而银行显然没有足够的手段来控制这方面的风险。

越来越多的人提出,有必要出台政策,“指导商业银行建立全面的风险管理程序,控制房地产贷款风险”,但并非所有借款人都必须控制住房贷款的月支出比例。不到收入的50%。这是必需的,尤其是对于那些高收入的人。

实际上,在美国等外国,借款人的每月住房贷款支出与收入之比的跨度较大,通常在30%至60%之间,并且不严格限于固定比率。这主要是由于个人还款能力的差异,并有所作为。

是否应根据不同情况将其区别对待?这考虑了两种情况:一种是针对那些除了正常工资收入外还有其他收入的人。由于除工资以外的收入在形式上相对“模糊”,因此提供银行确认的收入证明更加困难。还有一些高收入人士的收入要比普通人高得多,因此即使借款比例超过其月收入的一半,他们也不会面临还贷危机。

因此,有人建议,与其限制50%的贷款额度,不考虑收入水平,而是实施根据实际收入梯度确定贷款比率的政策是更合理的。例如,如果收入在一定数量之内,则使用少于50%的资产是合适的。如果收入高于一定数额,则贷款比率将相应增加。这对贷方,银行和房地产开发商都是有益的。

开发人员的反应平庸

对于房地产信贷业务的管理,业内人士还记得的是中央银行去年6月发布的121号文件。将本指南与121号文件进行比较,可以看到121号文件明确规定,房地产开发企业申请银行贷款时,其自有资金(指所有者权益)不得少于开发项目总投资的30%。项目。 《指南》第四章第十六条规定,对于申请贷款的房地产开发企业,商业银行应要求其开发项目资本金比例不低于35%。 35%的新要求是否表示中央银行第121号文件已失去其原始约束力?

一位不愿透露姓名的专家说,中央银行去年的121号文件希望在一定程度上实现“快速降温”。面对房地产市场的潜在风险,不得不立即控制局势,中央银行不得不强行出手。当时,中国银监会刚刚成立,没有足够的人力和人力来制定这样一套完整的规定。

尽管房地产开发商和银行对《指南》的可操作性或可执行性仍然有所保留,但《指南》明确传达了这样一个信号:对房地产行业商业银行信贷授信的监管已经确定。

这也许是因为自121号文件发布以来,经历过多次土地和资金“罢工”的开发人员已经开发出了出色的“技能”。从各个季度的最新消息来看,“指导方针”没有涉及事态发展。商影响太大。据报道,几乎所有主要的开发公司最近都在研究和研究“指南”。结果,几乎所有的开发项目都“放松了他们的悬念”。

SOHO中国区首席执行官潘石屹在公司举行了关于“指南”的上午会议,并逐一研究了“指南”。潘石屹透露,每个人对“指导方针”的理解与中央银行121条的看法有很大不同。当时的121条文章中有许多新内容,对市场产生了巨大影响。 “指导方针”基本上是大政策框架的一部分。补充规定,仅此而已。

金典集团总裁张宝全认为,“指导方针”更加难以实施。从目前的角度来看,许多负担得起房屋的人不仅依靠工资,而且还有很大的隐性收入。收入评估系统“指南”也没有相关的评估规则,因此对房地产市场影响不大。

银行可能会面临实施的尴尬

《指引》中还有一个非常引人注目的项目,即银监会及其派出机构每年将至少选择两家商业银行对六笔房地产贷款进行综合检查或专项检查。现场监督。

“指南”的有效作用取决于执行力,那么银监会如何确保“指南”能够得到牢固贯彻?

李福安指出,存在理解银监会监管思想和理念的问题。监督不能替代商业银行的内部管理和内部控制,也不能替代商业银行应做的事情。前提是商业银行应做好风险控制,以提供指导和提醒风险。商业银行需要改变观念,意识到他们过去曾经想解决这个问题,但不知道在哪里解决。 “指南”为银行提供了一些了解和掌握风险点的提示,同时也为同一行业提供了指南,以防止无序竞争。 。如何做好,银行必须在内部做自己的工作,以便以下业务人员不仅可以开展业务,而且可以控制风险。

“从短期来看,该指导方针是该国宏观调控政策的一部分。从长远来看,如果能够顺利实施,则有望规范整个住房贷款市场。”民生银行北京分行机构业务部负责人说。

但是,业内一些人对该准则的可操作性表示怀疑。

房地产公司的总经理更加直言不讳。 “最上层有政策,最下层有对策”是司空见惯的。 “在颁布121号文件之后,银行在抵押贷款市场中仍处于恶性竞争之中!”

商业银行负责人认为,“准则”在场外监管中的可操作性仍有待商bat。特别是,尚未建立个人信用调查系统,银行缺乏方便的渠道来了解客户的信用状况。如果您想找借口,很容易找到银行。

如果风险得到控制,则业务增长可能会受到影响。风险控制的关键在于银行,以及银行是否可以平衡即时利益和长期利益。

尽管《指南》对个人抵押贷款有非常详尽的风险管理规定,但是各级商业银行在实施这些规定时肯定会有很多问题。实际上,许多银行目前无法真正掌握贷方的实际收入和资产。拥有和信誉状况,以及在发布“指南”后上述问题是否能够真正解决。

中国银行消费信贷部的一位人士透露,其总部目前正在根据《准则》制定相关的实施细则。他坦言说,尽管《指南》从提高银行风险管理能力的角度为房地产开发贷款,土地储备贷款和个人住房贷款等各种金融业务提供了全面的指导,但他们仍然担心其在银行中的可操作性。市场。在这方面,它肯定不如总部设定的规则好。工行住房金融业务部门的一位人士也指出,“指导方针”更多地表明“银行必须加强风险控制”,而不是强制性的。银行仍在等待总部的通知。

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